전세 만기 시 묵시적 갱신

자취를 하며 직장상황에 따라 이사를 하기도, 계약을 연장하기도 합니다.

요즘은 전세사기에 대한 여파로 제가 살고 있는 지역의 월세수요는 높아지고 전세수요는 줄어든 게 보입니다.
이로 인해 전세가가 2~3년 전 대비 낮게 형성되어 있습니다.

이럴 때 집주인분과 협의해 전세가격을 낮춰 재계약을 시도해 볼 수 있습니다.
월세로 보자면 집주인분이 월세를 올려 재계약을 요청할 확률이 높아집니다.

 

내가 살고 있는 지역의 전월세 가격에 큰 변동이 없다면 어떨까요?

세입자 입장에선 묵시적 갱신을 통한 계약 연장이 유리할 수 있습니다.

 

묵시적 갱신이란

주택임대차보호법에 따라 임대인(집주인)이 계약만기 2개월 전까지 임차인(세입자)에게 재계약을 원하지 않음을 통보하지 않은 경우, 현 계약조건으로 다시 계약한 것으로 본다.

 

다시 말해 만기 2개월 전까지 임대인에게 재계약을 언급하지 않는다면, 계약서를 작성하지 않고 계속 살아도 됩니다. 

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다만 주의할 점이 몇 가지 있습니다.

 

1. 은행 대출연장심사를 받아야 하는 경우

묵시적 갱신이라는 제도에 의해 우리는 재계약 시 지출되는 공인중개 수수료를 아낄 수 있습니다.
애초에 계약서를 새로 작성하지 않기 때문이지요.

대출상태를 앞으로도 지속해야 되는 경우 얘기가 달라집니다.

왜냐하면 은행대출은 현 계약서 상 기간 동안 대출이 이루어지기 때문입니다.

 

예를 들어 2년 전세계약 시 1억의 전세 보증금을 지불하기 위해 7천만 원의 대출을 받았다고 가정하겠습니다.

2년간 이자를 지불하며 잘 살았으며 임대차보호법에 의해 추가 2년을 큰 문제없이 더 거주할 수 있습니다.

 

Q 1. 하지만 연장하여 거주 시 대출금을 모두 상환하지 못한다면?

->당연히 사전에 연장계약서를 작성하여 은행에 대출연장심사를 받아야 합니다.

이때는 집주인분께 연장의지를 표명하고 공인중개사분의 도움으로 재계약을 진행해야 합니다.

   

Q 2. 혹시 수임료를 아끼기 위해 집주인분과 직거래로 연장계약서를 작성한다면?

->대출 연장이 불가능할 수 있습니다. 대출은 일반적으로 공인중개사에 의한 계약서가 기본조건이기 때문입니다.

 

대출상품에 따라 약관이 다르기 때문에 해당 대출은행에 미리 문의하시길 추천드립니다.

 

2. 연장 이후 갑작스럽게 이사하는 경우

어떠한 얘기가 오가지 않았으며 계약한 기간이 지났을 때 세입자는 언제든지 계약해지를 통보할 수 있습니다.
반대로 전세의 경우 임대인 입장에서 4년간 퇴거를 강요하기 어렵습니다.
하지만 그 큰돈을 통보했다고 갑자기 돌려줄 수 있는 집주인은 많지 않습니다.

그래서 묵시적 갱신된 경우 세입자의 통보 후 3개월 뒤 계약종료와 보증금을 받을 수 있습니다.

원만한 보증금 반환을 위해 우리는 임대인과 원만한 관계를 유지해야 합니다. 

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원만한 관계유지란,

다음 세입자가 들어오도록 적극 협조해 임대인의 자금융통이 원활하도록 합니다.

여유가 되는 임대인의 경우 3개월 이전에 돈을 지급해 줄 가능성도 수 있습니다.

 

돈을 돌려받기 어려울 것 같을 때,

반대로 3개월 뒤에도 세입자가 안 들어와 못주겠다고 버티는 임대인이 있다면 상당히 골치 아프게 될 겁니다.

청약아파트 입주를 위한 계획이나, 이사 날짜에 보증금 회수가 절실하다면 생각만 해도 스트레스겠죠.

이럴 땐 대항력을 유지 및 임차권등기를 진행하는 등 어려운 싸움을 시작해야 합니다.

내 돈 돌려받는 건데도 액수가 적지 않다 보니 전세의 위험부담이 큰 게 사실입니다.

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글을 마치며..

저 또한 세입자의 경험을 바탕으로 쉬운 이해를 돕고자 글을 작성하고 있습니다.

보다 구체적인 법적 갈등은 꼭 전문가의 조언을 받으시길 바랍니다.