다가구주택 구분과 입주 전 고려사항(2/2)

오늘은 다가구주택 입주 전 고려사항 두 번째 시간입니다.

필수확인사항은 이전 게시물을 참고해주시면 감사하겠습니다.

2024.08.12 - [분류 전체보기] - 다가구주택 구분과 입주 전 고려사항(1/2)

 

필수사항은 크게 등기부등본, 토지대장 및 공인중개사분과 상담하며 얻을 수 있는 정보들입니다.
하지만 다가구의 특성 상 여전히 보증금 사수를 위한 확률을 높일 필요가 있습니다.
이에 따라 추가적으로 확인하고 넘어가면 좋을 점들을 몇 가지 선별해 보았습니다.

 

1. 세금 체납이력 확인

순서는 이렇습니다.

1. 중개사분께 국세, 지방세 납입증명서를 받아달라고 한다

2. 계약날까지 가져온다고 하든 안 하든  '안심전세' 앱을 통해 임대인의 동의를 구하여 안심임대인 조회를 요청한다.

3. 안된다면 중개업소에 다른 집을 보여달라고 한다

 

세금체납 내역은 등기부등본에서 확인할 수 없습니다. 이런 것까지 요구하는 깐깐한 세입자라고 생각할 수도 있고요.

 

하지만 분위기도 많이 바뀌는 추세입니다. 임대인 분들도 인지하고 있으며, 중개사분들이 확인내역으로 꼼꼼하게 챙기시기도 합니다. 만약 말만으로 걱정 없다고 하시는 중개사분이 있다면 바로 다른 중개사분을 찾아보시는 게 맞습니다. 트렌드에 따라 중개사분들도 교육을 받기 때문에 정상적인 중개사분이 이 사실을 모를 수 없을 겁니다.

 

2. 보증보험 가입가능 여부 확인

보증보험이란

보증금을 돌려받지 못했을 경우 보험사에서 대신 먼저 지불해 주고 보험사가 임대인에게 받아내는 시스템

 

다가구주택에선 쉽지 않은 일입니다.

대표적으로 HUG, 서울보증공사, HF가 있으며 입주 후 일정 기간 내 신청 가능합니다.

 

또한, 공시지가를 토대로 계산된 값 대비 선순위 보증금+채권 합이 대략 80퍼센트 이내일 때 가능합니다.

(보험사마다 조금씩 다릅니다.)

 

보증보험이 가능하다고 장담하는 경우 선순위 임차인내역을 보여달라고 해야 합니다.

(등기부등본에는 선순위 채권만 표시되기 때문에 기존 세입자 보증금 내역을 파악할 수 없습니다.)

직접 보증금과 채권의 합이 신청하려는 보증보험사 기준에 충족을 하는지 계산해야 하기 때문이죠.

 

임대인이 보증보험이 가능하다거나 적극 협조한다는 말은 보증보험 가입이 가능함을 의미하지 않습니다. 

그래서 계약 전 장담할뿐더러 가능한 견적이 나올 경우 꼭 특약을 넣기를 바랍니다. 

 

3. 임대사업자 여부 확인

임대사업자의 경우 '임대인 보증보험'이라는 것이 존재합니다.

심지어 보증보험 신청금액의 약 75%를 임대인이 부담합니다.

(임차인이 신청하는 보증보험은 보통 임차인이 부담합니다.)

 

하지만 임대사업자여부는 현시점에서 선택사항의 역할을 합니다.

왜냐하면 임대인보증보험 조건도 까다로워져 통과되기 어렵기 때문입니다.

요즘은 계약 시 임대인보증보험 못 들어주는 걸 전제하기도 합니다.

 

긍정적인 면을 보자면, 임대사업자는 관할 시의 감시를 받습니다.

부수적인 세금혜택을 받지만 전세금과 월세의 변동에 제약이 따른다고 합니다.

조금 더 보증금 안전 확률을 높이는 데 도움이 되는 요소입니다.

 

4. 세입자 순환이 잘 되는 집인가

가장 현실적이고 꼭 고려해야 하는 요소입니다.

매력적인 방은 내가 아니더라도 누구나 탐내게 됩니다.

역세권, 집구조, 주변 인프라 등 다양한 요소가 작용됩니다.

 

집주인도 사람이기 때문에 다음세입자가 안 들어올 경우 자금순환에 어려움을 겪는 경우가 많을 겁니다.

내가 나가더라도 다음세입자가 찾을만한 집인지를 판단해 보는 것이 원활한 이사와 보증금 반환에 가장 현실적인 요소라고 생각합니다.